Nem valódi aknákra gondolok, hiszen azok –szerencsére – már nagyon-nagyon ritkák. Sokkal gyakoribbak a társasházak szervezeti és működési szabályzatában megbúvó robbanószerkezetek, amik valódi aknaként lapulnak csöndben a közös képviselő elzárt szekrényében, s csak akkor robbannak, ha valamit szeretne tenni az új (vagy régi) tulajdonos. Átépíteni, új tv csatornát előfizetni, grillezni a teraszán, születésnapot tartani a barátokkal, s a sort a még folytathatnám.

xxx
Elméletileg minden – 6 lakásosnál nagyobb –társasháznál kellene lennie szervezeti és működési szabályzatnak. A társasházi törvény (2003.évi CXXXIII.tv) szerint a társasházi közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

"A szervezeti-működési szabályzatnak – a törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat."

Az igazi aknamező, ha nincs is szervezeti és működési szabályzat. (rövidítve:szmsz).

A joghoz értők mondhatják , a társasházi törvény sokmindent szabályoz, azaz lehet működni szmsz nélkül is, de az ördög a részletekben van.
Évekig küszködtem egy nagy budapesti társasházban, számvizsgáló bizottsági elnökként – az akkori közös képviselettel együtt – az szmsz elfogadtatásáért. Gyártottuk a tervezeteket,küldtük ki a javaslatokat.10 év alatt sem sikerült elfogadtatni,mert ha a tulajdonosok közömbösek, nélkülük nem megy.
A szervezeti és működési szabályzatot ugyanis csak az összes tulajdoni hányad 50% +1 szavazatával lehet elfogadtatni és módosítani. Az olyan társasházakban,ahol többnyire befektetési célra vett lakások vannak, és sikerül is kiadni azokat, a tulajdonosokat általában nem érdekli, hogy mennyi a közös költség,hiszen azt úgyis a bérlő fizeti....

Nincs jobb helyzet akkor sem, ha van szmsz,de régi, korszerűtlen és nem az van benne, amit a mostani tulajdonosok most szeretnének, hanem az, amit évekkel korábban az akkori tulajdonosok akartak.
Gyakran előfordul, hogy az szmsz nem rendelkezik fontos dolgokról.Kutyatartás és sétáltatás a közös területen, a sétáltatás nyomainak eltakarítási kötelezettsége. Lehet-e néhány órára kiadó szerelmi fészket , jósdát, irodát működtetni?

Mi a teendő,ha a társasház közös udvarán korábban sufnigarázsok épültek, de a tulajdonosok emiatt nem tudnak a közös udvaron parkolni? Még szebb a szituáció,ha a sufnik bérbe vannak adva,s az albérlő a „jogaira hivatkozva” oktatja a tulajdonosokat!

Soroljam tovább? Inkább ismétlem: kizárólag az szmsz elolvasása után vásároljanak lakást, üzletet, garázst, s mielőtt megveszik szánjanak rá egy fél órát, hogy a társasház kezelőjével megbeszéljék a fontos, a vitatott, vagy a kétséges rendelkezéseket.

xxx

Ha gondjuk ,problémájuk van: írjanak, válaszolunk.

E-mail címünk:

tarsashaziklinika@gmail.com

Nem is olyan régen egy bíró azt mondta egy peres ügy tárgyalásán a sorozatosan késve fizető,de mindig okvetetlenkedő, folyton perre kész lakónak:
Uram, vegye tudomásul, hogy az alapító okirat a társasház alkotmánya, a szervezeti és működési szabályzat (szmsz) a társasház jogrendje.
Az olvasók közül hányan vásároltak úgy lakást,hogy előtte elolvasták a társasház alapító okiratát és szervezeti és működési szabályzatát? Tapasztalataink szerint kevesebb, mint 1 százalék!
A bajok gyökere ott van az alapító okiratban és ( ha van , az szmsz-ben)
Az alapító okiratot csak 100 százalékos egyetértéssel lehet megváltoztatni, tehát ha valamikor azt elrontották, szándékosan vagy hozzá nem értés miatt, közös képviselő legyen a talpán,aki azt módosíttatni tudja.
Az alapító okiratot a beruházó készítteti el az ügyvédjével, így az ügyvéd a beruházó érdekeit figyelembe véve dolgozik.
Korántsem a teljesség igényével, néhány tipushibát felsorolnánk:
1. A beruházó a telkén saját magának üzletet és lakást is épít. Az üzlet megnyitásához szükséges parkoló csak a közös telken belül lehet, így a potenciális vevők a szép nagy udvart látják, meg a garázsokat a lakások alatt. Később derül ki, hogy az udvar jelentős hányada jogilag az üzlet vásárlóinak parkolója, de az építtető -számla nélkül,zsebbe fizetéssel - megengedi,hogy a tulajdonostárs oda álljon az autójával.

2. A beruházó az alapító okirat egy eldugott pontjában „hozzárendeli” az udvari parkolók használati jogát egy néhány négyzetméteres raktárhoz. ”Véletlenül” ez a raktár a beruházó tulajdonában marad, a tulajdonosok pedig nem tudnak parkolni a saját udvarukon.

3. A beruházó az alapító okiratban olyan rendelkezéseket is rögzít, amelyek az szmsz-be tartoznak.

4. A beruházó az alapító okiratban a saját magának szánt külön tulajdonú egységeket (jellemzően mélygarázs) a valós alapterületnél nagyobb tulajdoni hányaddal látja el, így később jelentős mértékben képes befolyásolni a közös költséget és a közgyűléseken a szavazást.
A példákat még sokáig sorolhatnám, de csak azt erősítik, hogy mindenkinek azt ajánlom:kizárólag az alapító okirat elolvasása után vásároljanak lakást.